Vente d’une maison ou d’un appartement : conditions et délai pour la rétractation du vendeur en immobilier

La signature du compromis de vente précède celle de l’acte de vente. A ce niveau, le vendeur peut considérer son bien comme vendu et l’acheteur peut s’en sentir propriétaire. Néanmoins, il existe la possibilité de ne pas poursuivre le processus si les parties changent d’avis. Il convient donc de comprendre les modalités d’application du droit de rétractation afin d’agir conformément aux dispositions légales en vigueur.

Les conditions d’application du droit de rétractation suite à un compromis, à une promesse ou à un acte de vente

La Loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbains (ou loi du 13 décembre 2000) permet à l’acheteur de se rétracter après la signature du compromis de vente. Il est en effet stipulé dans l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation que l’acheteur peut revenir sur sa décision.

Les conditions pour bénéficier de ce droit de rétractation sont les suivantes :

1. Être un particulier ou comme mentionné à l’article L. 271-1 du CCH, être un acquéreur non professionnel. Autrement dit, l’acheteur ne peut être ni un loueur professionnel, ni le représentant d’une entreprise et encore moins un marchand de bien immobilier.
2. Le bien concerné doit être à usage d’habitation. Il peut aussi bien s’agir d’une résidence principale, secondaire ou d’une opération dans le cadre d’un investissement locatif. L’essentiel est que l’achat n’ait aucun lien avec les activités professionnelles de l’acquéreur. Les biens à usage mixtes sont donc exclus. Cela concerne notamment les immeubles qui sont à la fois utilisés comme habitation et comme local commercial. Il faut par ailleurs noter que les locaux accessoires ne sont pas considérés exclusivement dédiés à l’usage habitation s’ils sont vendus séparément. Le droit de rétraction ne s’applique donc que si les caves, garages et autres locaux sont mis en vente en même temps qu’une habitation.
3. La transaction fait l’objet d’une promesse ou d’un contrat de vente. Une promesse unilatérale ou synallagmatique ainsi que les contrats de vente non associés à un avant-contrat ouvrent droit à l’annulation par l’acheteur.

Bon à savoir : en cas de vente par adjudication, le droit de rétractation n’est pas applicable.

Délai et durée de la rétractation du compromis de vente

A partir du jour de signature du compromis de vente, l’acheteur bénéficie légalement de 10 jours pour revenir sur sa décision. Ce délai de réflexion lui offre la possibilité de récupérer légalement toute somme préalablement engagée dans l’opération.

Le délai de rétractation permet à l’acquéreur de réétudier les documents qui lui sont fournis, notamment le dossier de diagnostic technique. Si l’état du bâtiment ou son implantation géographique sont sujets à des problèmes importants, l’acquéreur a la possibilité de changer d’avis. Attention : il est indispensable de respecter le délai préalablement mentionné. Ces dix jours incluent les week-ends et jours fériés. Toutefois, un report au lendemain est accepté si le dernier jour est non travaillé.

L’acquéreur est tenu de rédiger une lettre de rétractation du compromis de vente, à faire parvenir par courrier recommandé. Aucun motif n’est exigé pour justifier le changement d’avis. Dans le cas d’une signature sans intermédiaire, la lettre de rétractation est directement adressée au vendeur. Si le compromis de vente a été signé devant un notaire, c’est à lui que le courrier sera expédié.

Si le processus est activé dans les délais impartis, l’acquéreur n’est redevable d’aucune pénalité. La vente est annulée, toute garantie préalablement déposée est restituée et le vendeur ne peut solliciter aucun recours légal.

Rétractation du vendeur avant le compromis de vente

Une question se pose souvent : un vendeur peut-il se rétracter si le compromis de vente n’est pas encore signé ? La réponse dépend du cas de figure qui se présente.

Cas 1 : rétractation après acceptation d’une offre d’achat

Avant signature du compromis de vente, l’acquéreur est tenu de soumettre une offre d’achat au vendeur. Le vendeur peut également proposer une offre de vente, soumise à acceptation de l’acquéreur. Si les deux parties s’accordent sur le montant, la transaction peut se poursuivre.

Si le vendeur fixe lui-même l’offre et que l’acheteur a accepté, il faut attendre que le délai de rétractation soit écoulé pour annuler l’offre en question. A défaut, il doit respecter un délai raisonnable.

Dans le cas où c’est l’acheteur qui propose une offre d’achat, le vendeur n’est engagé qu’après acceptation. Il ne peut donc plus se rétracter.

Cas 2 : rétractation après signature de la promesse de vente

Lorsqu’un vendeur signe unilatéralement une promesse de vente, cela signifie qu’il accepte de céder son bien à l’acquéreur potentiel. La promesse en question n’engage aucunement l’acheteur qui bénéficie d’un délai de réflexion. Si le vendeur change d’avis après signature de la promesse, l’acquéreur peut lui imposer l’élaboration d’un compromis de vente. Autrement dit, l’acheteur potentiel est en droit d’obliger le vendeur à exécuter sa promesse à condition de se manifester durant le délai de réflexion qui lui est octroyé.

Rétractation du vendeur après le compromis de vente

La signature d’un compromis engage les deux parties. Le vendeur doit céder son bien, l’acheteur est quant à lui tenu d’acquérir le bien concerné. Toute rupture du compromis de vente par le vendeur est alors impossible à ce stade. Seul l’acquéreur a le droit de se rétracter.

Il faut savoir que le vendeur ne peut se dégager de l’obligation de vente même durant le délai de rétractation accordé à l’acheteur. Par ailleurs, la signature du compromis de vente est synonyme d’un engagement définitif de la part du vendeur.

Annulation du compromis de vente entre l’acheteur et le vendeur

Le droit de rétractation n’est pas applicable au vendeur. Néanmoins, il peut y avoir une annulation du compromis de vente par le vendeur.

A l’amiable

Si, pour des raisons personnelles, le vendeur ne souhaite pas poursuivre la procédure, il peut en discuter avec l’acheteur potentiel. Les deux parties peuvent convenir ensemble de la résiliation du compromis avant de signer l’acte authentique. Si l’acquéreur accepte, il récupère toute somme préalablement versée.

Il est possible de procéder à une annulation à l’amiable du compromis de vente, en l’absence d’un notaire. Néanmoins, en l’existence de conditions suspensives, les droits de mutation sont toujours exigibles. Les deux parties sont de ce fait tenues d’informer l’administration fiscale de leur décision. Autrement, la résiliation est réputée frauduleuse.

Si l’annulation à l’amiable est réalisée devant notaire, un acte authentique de résiliation est fourni. Ce document donne droit au paiement des droits de mutation.

Résiliation judiciaire

Cette option est envisageable en cas de manquement de la part de l’acheteur potentiel. Concrètement, l’application est valable si l’acquéreur ne respecte pas une ou plusieurs obligations stipulées dans le compromis de vente. La procédure nécessite d’adresser une mise en demeure préalable à l’acheteur.

Dans le cas d’une résiliation judiciaire, la perception des droits de mutation relatifs à la résiliation est inexistante.

Le compromis de vente est facilement annulable par l’acheteur. Néanmoins, le vendeur a peu de moyens de le résilier. Il convient donc de bien évaluer la situation avant de prendre une décision car les options sont limitées et peuvent s’avérer fastidieuses. La meilleure option est de demander conseil à un professionnel du droit afin de s’épargner bien des désagréments.